Судебная экспертиза определения стоимости неотделимых улучшений. Оценка неотделимых улучшений Строительно техническая экспертиза неотделимые улучшения

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010
по делу N А06-1326/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань, к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж", г. Астрахань, Российской Федерации в лице Федерального агентства по образованию Российской Федерации, г. Москва, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области, г. Астрахань, о взыскании 17 091 917 руб. 87 коп.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Мир" (далее - истец, ООО "ТД "Мир") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж" (далее - колледж), Федеральному агентству по образованию Российской Федерации (далее - агентство) о взыскании стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества в размере 17 091 917 руб. 87 коп.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010 в удовлетворении заявленных ООО "ТД "Мир" исковых требований отказано.
С ООО "ТД "Мир" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 108 459 руб. 59 коп.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании 09.02.2011 был объявлен перерыв до 11 час. 15 мин. 14.02.2011 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.12.2004 между колледжем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мир телефонов" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося федеральной собственностью, согласно которому колледж сдал, а арендатор принял в аренду федеральное имущество - нежилое строение, общей площадью 1776 кв. м, расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 для использования под магазин.
Срок аренды установлен договором с 01.12.2004 по 01.09.2029.
Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе, неотделимых возмещению подлежит.
Согласно пункту 2.2.5 договора содержание, обслуживание, охрана, текущий и капитальный ремонт зданий (помещений) производится за счет средств арендатора.
Пунктом 3.1 договора от 30.12.2004 и приложением N 2 к данному договору арендатору при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата за пользование федеральным имуществом в сумме 15 750 у.е. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1312,5 у.е., налог на добавленную стоимость - 236,25 у.е.
В соответствии с пунктом 3.2 договора от 30.12.2004 ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях не позднее 10-го числа отчетного месяца в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной плате плюс налог на добавленную стоимость. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последний день месяца, предшествующего оплачиваемому.
Передача имущества от арендодателя к арендатору оформлена двусторонним актом от 01.12.2004, подписанным сторонами.
Соглашением от 03.05.2006 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.12.2004 в связи с изменением названия арендатора на ООО "ТД "Мир".
Договор аренды зарегистрирован 21.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.
Истец с одобрения ответчика произвел работы по капитальному ремонту здания согласно рабочему проекту реконструкции здания столовой.
Согласно техническому заключению от 29.12.2009 N ОН-43/09/133, выполненному ООО "Поволжский центр Независимой экспертизы имущества "Прайс" по заданию истца сметная стоимость выполненных СМР по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на дату проведения обследования составляет 17 534 452 руб.
Ответчиком были засчитаны в счет арендной платы за 2005 год произведенные истцу работы по ремонту кровли здания, подвода воды к зданию, остеклению здания на общую сумму 442 115 руб. 13 коп.
Остальные затраты по капитальному ремонту имущества ответчиком компенсированы не были.
На письмо истца от 14.04.2009 о компенсации затрат, ответчик сообщил об отказе в возмещении затрат истца по капитальному ремонту в связи с тем, что арендатор не получил разрешение на производство работ, что послужило основанием для обращения ООО "ТД "Мир" в суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что установить состояние имущества, подлежащего передаче в аренду и факт невозможности его использования по назначению без проведения капитального ремонта, невозможно.
Из договора аренды от 30.12.2004 и акта приема-передачи к нему не усматривается, что сторонами при подписании указанных документов было указано состояние имущества, передаваемого в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу со статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Условиями договора аренды от 30.12.2004 установлено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе неотделимых, подлежит возмещению (пункт 1.6).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатор по настоящему делу вправе после прекращения договора аренды требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
В соответствии с решением Арбитражного суда Астраханской области от 29.05.2008 по делу N А06-1629/2008 договор аренды нежилого помещения от 30.12.2004, заключенный между колледжем и ООО "ТД "Мир" расторгнут, с арендатора в пользу арендодателя взыскана задолженность по арендной плате в сумме 129 251 руб. 72 коп.
Основанием для расторжения договора аренды послужило то, что арендатор не исполнял обязательства по полному и своевременному внесению арендных платежей.
На основании решения Арбитражного суда Астраханской области от 26.05.2009 по делу N А06-1579/2009 ООО "ТД "Мир" обязано был возвратить по акту приема-передачи колледжем нежилое строение общей площадью 1776 кв. м (столовая "Юность"), расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17.
В ходе исполнительного производства на основании акта совершения исполнительных действий от 13.10.2009 указанное строение передано ООО "ТД "Мир" колледжу.
По факту приема-передачи составлен акт приема передачи от 13.10.2009.
23.10.2009 комиссией по инвентаризации колледжа составлен акт инвентаризации переданного в ходе исполнительного производства спорного имущества, согласно которому в ходе инвентаризации было установлено:
- внутренняя отделка помещения полностью демонтирована или уничтожена;
- внутренняя электропроводка демонтирована или повреждена;
- внутренняя разводка водоснабжения так же демонтирована или повреждена;
- внутренняя система теплоснабжения полностью повреждена;
- прилегающая территория захламлена, декоративные ограждения демонтированы в полном объеме, декоративная отделка крыльца частично уничтожена, частично повреждена.
Как верно указал суд первой инстанции, вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.
В качестве доказательства стоимости произведенных истцом отделимых улучшений истцом суду представлено техническое заключение от 29.12.2009 N ОН-43/09/133 по результатам обследования здания, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Камызяк ул. Любича, д. 17, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Поволжский центр независимой экспертизы имущества "ОТАИС".
Согласно выводам, изложенным в указанном заключении, сметная стоимость выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на 24.12.2009 составляет 17 534 452 руб.
Из заключения следует, что в результате визуального обследования установлено, что в указанном здании в 2005 году произведена реконструкция, позволившая использовать здание как торгово-развлекательный комплекс. После реконструкции в подвале здания был размещен ночной клуб "Мирный" и складские помещения, на первом этаже располагался продовольственный магазин, на втором этаже магазин бытовой техники.
В заключении указано, что в 2007 году арендатор покинул здание. На дату обследования существующие здания разграблены, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы.
Из заключения также следует, что набор работ и объемы работ определены на основании рабочего проекта "Реконструкция здания столовой по ул. Любича, д. 17 в г. Камызяк Астраханской области" ООО ПИ "Астраханьпромстройпроект" с учетом корректировок и дополнений, выявленных во время натурного обследования объекта. Расчет стоимости работ произведен в уровне цен на дату осмотра (24.12.2009).
Из заключения не следует, что для проведения обследования и составления заключения ООО "ТД "Мир" были представлены документы, подтверждающие фактическое выполнение работ, указанных в рабочем проекте, и затраты на проведение работ.
Так, в заключение отсутствуют ссылки на акты приемки выполненных работ, договоры на выполнение строительных работ, документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы.
В техническом заключении ООО "Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "Прайс" содержится вывод только о сметной стоимости строительно-монтажных работ, и по состоянию на дату проведения обследования.
Стоимость фактически выполненных работ в представленном заключении не указана.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать факт проведения им работ, в результате которых созданы неотделимые улучшения, стоимость этих улучшений.
Суду апелляционной инстанции истцом представлена справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 31.08.2005, согласно которой стоимость выполненных работ и затрат составила всего 9 345 850 руб. 79 коп., а так же акт о приемке выполненных работ за август 2005 года по форме КС-2 на сумму 9 345 850 руб. 79 коп.
При этом в справке по форме КС-3 не указан объект, на котором производились работы, в строке "стройка" указано - Дружикин, а так же отсутствует наименование как видов работ, так и наименование затрат.
На основании изложенного указанные документы не были приняты судом в качестве надлежащих доказательств факта проведения работ по улучшению арендованного имущества и стоимость этих улучшений.
Иные доказательства, а именно документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы, подтверждающие затраты общества на проведение работ, истцом суду не представлены.
Согласно пояснениям сторон, работы по водообеспечению, ремонту кровли здания, а также остеклению на сумму 442 115 руб. 13 коп. арендодателем зачтены в счет уплаты арендной платы.
Стоимость указанных работ в сумму иска не включена.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В пункте 2.2.1 также указано, что арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, то есть под магазин.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона.
Из технического заключения следует, что арендованное имущество использовалось арендатором не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, а, следовательно, и работы по улучшению арендованного имущества производились в целях использования здания не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, что противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что работы по установке охранной и пожарной сигнализации, установке столбов и изготовление металлических секций для забора, изготовление оборудования для детской площадки не относятся к работам по улучшению арендованного имущества.
Установка забора и устройство детской площадки относится к благоустройству территории и не являются обязательными требованиями, предъявляемыми к использованию здания в качестве магазина.
Истцу в аренду предоставлялось здание для использования под магазин, а не земельный участок, прилегающий к этому зданию, на котором установлены забор и организована детская площадка.
Договором аренды предусмотрена компенсация неотделимых улучшений арендованного имущества, а не элементов благоустройства территории.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, из представленных документов невозможно определить относятся ли элементы благоустройства к отделимым либо неотделимым улучшениям.
В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, как следует из материалов дела, имущество возвращено арендодателю в неудовлетворительном состоянии.
Поскольку в результате обследования установлено, что здание разграблено, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы, суд первой инстанции обоснованному выводу, что стоимость фактически выполненных работ на дату обследования не могла быть определена.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А06-1326/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Неотделимые улучшения арендованного имущества - это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

Отделимые улучшения - улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
Неотделимые улучшения - те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

Могут производиться только с согласия собственника;
Производятся за счет средств арендатора;
Увеличивают ценность предмета аренды;
Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

Реконструкция, перепланировка;
Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ - акт приема-передачи);
Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
Аудио-, видео записи;
Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

Расходы на сооружение улучшения;
Их производство, изготовление;
Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Ввиду отсутствия в законодательстве однозначной формулировки, что считается неотделимым улучшением, по сложившейся практике к ним относят такие изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и неотделимы от самого объекта. Обычно такими улучшениями являются ремонт, перепланировка объекта недвижимости, реконструкция, реставрация и прочее.

Что такое оценка стоимости неотделимых улучшений?

Оценка неотделимых улучшений представляет собой процесс определения стоимости улучшений объекта недвижимости. Важно понимать, что неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без вреда непосредственно для них самих, а также для объекта.

Как показывает практика, такая оценка требуется:

При аренде объекта недвижимости

Пример из практики: Организация в течение нескольких лет арендовала офисное здание. За эти годы была произведена перепланировка некоторых помещений с целью повышения их функциональности, а также проведена замена коммуникаций. При расторжении договора аренды организация арендатор имеет право потребовать от владельца здания возмещения затрат на улучшение этих помещений. Для обоснования суммы наша компания осуществляет оценку стоимости неотделимых улучшений.

При расчете размера долевой собственности

Пример из практики: В период брака супруги сделали в квартире дорогостоящий ремонт на общие средства. При расторжении брака, если квартира достается одной из сторон, другая имеет право требовать компенсацию с учетом затрат на данный ремонт. Для того, чтобы в суде было принято справедливое решение наша компания проводит оценку данных улучшений.

На стоимость неотделимых улучшений влияют следующие факторы:

Экономическая и техническая актуальность внесенных улучшений
Полнота представленных документов
Степень необходимости внесения улучшений
Потенциальный срок эксплуатации внесенных улучшений

Как происходит оценка неотделимых улучшений?

Определение стоимости улучшений - крайне сложная работа, осуществить которую может только специалист, обладающий достаточной квалификацией и образованием. При оценке стоимости неотделимых улучшений проводятся технические исследования, позволяющие определить проведенные работы именно как неотделимые улучшения, а не ремонт, необходимый для поддержания объекта в прежнем состоянии, что имеет особую важность при судебных и иных спорах.

Определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без учета стоимости недвижимости, к которой они относятся.

При оценке стоимости неотделимых улучшений наши оценщики применяют затратный подход , который наиболее полно и точно позволяет учесть все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание) и тем самым получить итоговую величину рыночной стоимости проведенных улучшений.

Важно:

Сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом прошедшего времени. Это связано с тем, что арендодатель как бы покупает улучшения только после окончания срока действия договора. Однако, к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу физического износа данных улучшений. В этой связи нельзя говорить, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Что получает клиент?

По результатам оценки, проведенной нашими специалистами, клиент получает на руки отчет об оценке, который является официальным документом, подтверждающим рыночную стоимость неотделимых улучшений, и составляется в соответствии с требованиями законодательства и Федеральных Стандартов Оценки (ФСО). Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет полную юридическую силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.

В отчет входят:

Задание на оценку
Сведения о Заказчике
Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Описание применяемых стандартов оценочной деятельности
Описание и характеристики объекта оценки
Описание процесса оценки и применяемого подхода
Документы на объект: правоустанавливающая и техническая документация
Информация об объектах-аналогах
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис

Анализ основных участников рынка перед началом работы по проекту, выделение особенностей анализируемого рынка
Наличие представительской сети в крупных городах РФ, работаем по всей России
Использование уникальных программных продуктов, не имеющих аналогов в РФ
Являемся крупнейшей оценочной компанией, работающей на территории РФ
Ответственность компании «Атлант Оценка» застрахована на сумму 550 000 000 рублей

Само понятие неотделимых улучшений в Гражданском кодексе РФ связано с арендованным имуществом. Но поскольку однозначной формулировки на сегодняшний день не содержится ни в одном из законодательных актов, к неотделимым улучшениям относятся изменения и других объектов. Иными словами, в эту категорию входят все те улучшения объекта, которые изменяют в лучшую сторону его технические и функциональные показатели и являются при этом неотделимыми от самого объекта.

ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ НЕОТДЕЛИМЫМ УЛУЧШЕНИЕМ

На сегодняшний день к неотделимым улучшениям все чаще относят, например, следующие изменения:

перепланировка;
восстановительные работы, реставрации и реконструкции;
капитальный ремонт;
ремонт инженерных систем;
монтаж окон и дверей;
ремонт фасада здания;
монтаж электроснабжения;
благоустройство прилегающей территории.

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ

Оценка неотделимых улучшений имеет ряд важных нюансов. Прежде всего, при определении стоимости изменений во внимание принимается тот факт, что сам объект оценки не может существовать самостоятельно. Это говорит о том, что стоимость улучшений не рассматривается без привязки к стоимости самой недвижимости. Еще один важный нюанс связан с ограниченным кругом потенциальных продавцов и покупателей – это только конкретный владелец и только конкретный покупатель. В результате оценщик должен определить, насколько эффективны затраты на улучшения в материальном смысле.

ЗАКАЖИТЕ УСЛУГУ В НАШЕЙ КОМПАНИИ

Специалисты компании «Атлант Оценка» обладают уникальным опытом в проведении работ по оценке стоимости неотделимых улучшений, как в России, так и зарубежных партнеров SSF Group.

Аккредитации компании в государственных и коммерческих структурах определяют гарантию качества оказываемых услуг в области оценки неотделимых улучшений, а также указывают на профессиональный уровень в подходе к проведению оценки.

Специалисты «Атлант Оценка» используют международные источники для анализа и оценки неотделимых улучшений. За более подробной информацией обращайтесь по телефону +7 495 975-98-15.